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Números são os edifícios nas metrópoles que sofrem ou sofrerão de algum tipo de manifestação patológica durante a sua vida útil.

Existem ainda, aqueles que já “nascem” doentes, seja por erros congênitos (projetos inadequados ou que não observaram as normas técnicas), por falhas adquiridas durante a execução da obra, por falhas acidentais (incêndio, acidentes estruturais, carregamento excessivo) ou falhas adquiridas ao longo da vida da edificação, seja pelas condições de exposição, uso inadequado, falta de manuten ção preventiva. Geralmente, as fachadas de um edifício são as que sofrem maior ação de exposição aos agentes agressivos (chuvas, névoa marinha, poluição, etc), e aliada a uma manutenção não preventiva, ou quando são projetadas e construídas sob critérios de durabilidade e desempenho deficientes, ou seja, se deterioram mais rapidamente.

Cumpre também frisar, que a estrutura de concreto armado dos subsolos (garagem), estão em segundo lugar quanto a sua deterioração, quando ocorre a falência do sistema impermeabilizante da laje do térreo (pátio), pois a infiltração da água resulta na lixiviação dos compostos dos cimentos do concreto e a corrosão das barras de aço existentes, reduzindo a capacidade de resistência da estrutura. Quando a edificação atinge um nível inaceitável do seu uso, ou seja, quando ocorrem infiltrações nos subsolos, dentro dos apartamentos, desplaçamentos de concreto, dos revestimentos das fachadas, antes de iniciar uma obra, é recomendado sempre a determinação de uma metodologia corretiva adequada, e esta será obtida por profissionais especialistas na área da Patologia das Construções, por meio da execução de um estudo criterioso e sistemático das anomalias ocorridas, das suas origens, determinadas em alguns casos por ensaios tecnológicos, e principalmente da experiência do profissional envolvido, e em seguida, o fornecimento dos critérios construtivos e os materiais de construção adequados para sanar definitivamente as “doenças” da edificação.

Um laudo técnico bem elaborado tem a condição de fornecer os subsídios necessários para o desenvolvimento de uma obra dentro dos padrões de qualidade, que resultem no desempenho e durabilidade dos reparos e ou reforços. Entende-se como laudo técnico “a peça na qual o perito, profissional habilitado, relatada o que observou, dá as suas conclusões ou avalia, fundamentalmente, o valor de coisas ou direito” (Associação Brasileira de normas técnicas, 1996, p.4).

Para a análise e elaboração de um laudo técnico para a recuperação de uma edificação, primeiramente, deve-se ter o conhecimento dos seguintes princípios básicos:

– Critérios de vistoria em estruturas de concreto e fachadas, com o registro fotográfico e desenhos das anomalias em plantas, devidamente legendas e na escala adequada para a sua compreensão;

– As tipologias e as frequências das anomalias e deteriorações da edificação, e os seus materiais constituintes (argamassa, alvenarias, concretos, sistemas impermeabilizantes, revestimentos cerâmicos, etc.); – A determinação do diagnóstico das origens das deficiências e anomalias, obtidas pela experiência do profissional e em casos específicos, ensaios laboratoriais;

– Conhecimento da tecnologia dos materiais e sistemas de recuperação e ou reforço, para a obtenção do sistema de recuperação adequado para sanar as anomalias existentes.

ORGANOGRAMA PARA A ELABORAÇÃO DE UM LAUDO TÉCNICO

Na contratação do profissional e na realização das inspeções prediais deverão ser realizadas apenas por profissionais, engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no CREA* e dentro das respectivas atribuições profissionais, conforme resolu- ções do CONFEA.

Também deve ser levado em conta o nível de inspeção, que são:

NÍVEL 1: Identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado.

NÍVEL 2: Vistoria para a identificação de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxilio de equipamentos e ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existentes. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.

NÍVEL 3: Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2, acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos, de uso ou de manutenção predial empregada no empreendimento, além de orientações para a melhoria e ajuste dos procedimentos existentes no plano de manutenção. Cada tipo de nível de inspeção tem o seu respectivo custo, sendo o nível 03 o mais completo, portanto, o de maior custo.

Por sua vez, o profissional pode adotar a seguinte metodologia na elaboração do laudo, que consistem em:

– Determinação do nível e tipo de inspeção;
– Verificação da documentação;
– Obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores das edificações;
– Inspeção dos tópicos da listagem de verificação; – Classificação das anomalias e falhas;
– Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco;
– Ordem de prioridades;
– Indicação das orientações técnicas;
– Classificação do estado de conservação;
– Recomendações gerais e de sustentabilidade;
– Tópicos essenciais do laudo;
– Responsabilidades;
– Planilha orçamentaria descritiva com ou sem quantidades, que tem por objetivo auxiliar na equalização das propostas.

Cumpre também frisar que a elaboração do laudo deverá atender aos quesitos das seguintes normas da ABNT (ASSOCIAÇAO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS), à saber:

– ABNT 5674, Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
– ABNT 14037, Manual de Opera- ção, Uso e Manutenção das edifica- ções – Conteúdo e Recomendações para elaboração e apresentação;
– ABNT NBR 15575, Desempenho de edificações;
– ABNT NBR 13752, Perícias de engenharia na construção civil De posse do laudo especificando todo o trabalho à ser realizado, o condomínio por sua vez, deverá entrar em contato as empresas especializadas em recuperação estrutural ou de fachadas, e proceder o que segue:
– Carta convite fornecendo os subsídios de como deverá ser fornecido orçamento. Pelo menos convidar cinco empresas especialistas no ramo, com engenheiros civis ou arquitetos como responsáveis técnicos;
– Encaminhar uma cópia digitalizada de todo o laudo técnico e a planilha orçamentária;
– No receber as proposta técnicas com o currículo da empresa, com as planilhas orçamentárias, devidamente preenchidas, para auxiliar na equalização; – Equalizar as cinco empresas, desclassificando a mais cara e a mais barata;
– Agendar entrevista técnica e comercial com as três empresas com o melhor preço e melhor proposta comercial;
– Contratar a empresa sempre com o auxílio de um advogado especialista na área.

De posse do contrato e do laudo técnico, fica a critério do condomínio contratar o profissional que elaborou o laudo técnico, fiscalizar os serviços a serem realizados pela empreiteira ganhadora da licitação, para verificar a conformidade da obra com as especificações do laudo, fornecendo relatórios mensais e registros em diário de obra, assim como a verificação de medições para pagamento da empreiteira, com base no que foi produzido.

Autor: admin

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